הנדל”ן במיאמי

רקע כללי:

פלורידה היא מדינה בדרום מזרח ארה”ב, גובלת באוקיאנוס האטלנטי במזרחה ומעברה השני מפרץ מקסיקו. פלורידה היא המדינה הרביעית בארה”ב מבחינת מספר האוכלוסין וחיים בה כ 19 מליון תושבים. האקלים סוב טרופי בחלקים הצפוניים וטרופי בחלקיה הדרומיים יותר של המדינה. בשל האקלים החמים והנוח ובשל רצועות החוף הארוכות המקיפות אותה, הפכה פלורידה למוקד משיכה לפנסיונרים מכל רחבי ארה”ב המעתיקים את מגוריהם לפלורידה על מנת להנות ממזג האויר הנוח ורצועות החוף הארוכות האידיאליות לרחצה. בנוסף לאלה נהנית פלורידה מתדמית של איזור אידיאלי לנופש ורבים מעתיקים את מגוריהם למדינה זו לתקופות המשתנות בין מספר חודשים למספר שנים. כלכלת המדינה מבוססת בעיקר על תירות וכן על גידולים חקלאיים ומכרות פוספטים.

העיר מיאמי ממוקמת בקצה הדרום מזרחי של פלורידה, לחופי האוקיאנוס האטלנטי ומתגוררים בה כ 450000 בני אדם. מיקומה של מיאמי, הנמל החשוב שבה ומספרם הגדול של דוברי הספרדית באוכלוסיתה הפך אותה למרכז כלכלי ומסחרי המקשר בין צפון אמריקה, דרום אמריקה ומרכז אמריקה וארצות אמריקה הלטינית בפרט.

מידע אודות פרוייקט המגורים:

פרוייקט המגורים אבנטורה איילס (Aventura Isles) כולל 650 יחידות מגורים הנחלקות לכ 590 בתים פרטיים וכ-60 בתים מסוג טאון האוס (Townhouse) – בהמשך ניכנס ליתר פירוט לסוג הבית והמפרט הטכני. הפרוייקט ממוקם בעיר אוונטורה, פלורידה שהיא פרוור של מיאמי הצמוד לה. ניתן לראות במפה את העיר אוונטורה ואת קירבתה למיאמי.

הצג מפה גדולה יותר

מרבית האוכלוסיה בעיר אוונטורה הנה אוכלוסיה מבוססת בעלת הכנסה שנתית מעל הממוצע. התושבים נהנים מאיכות חיים גבוהה, בתי ספר מעולים (דירוג A), מרכזי קניות, מסעדות, מרכזי ספורט וספא, מגוון מלונות ואטרקציות תירותיות.

מידע אודות הבתים עצמם

הבתים בבניה קונבנציונאלית קרי , בטון ובלוקים וע”פ תקנים מחמירים במיוחד שכן פלורידה סובלת מהוריקנים מידי פעם והבתים שנבנים נדרשים להיות עמידים בפגעי מזג האויר לשנים רבות. קימים מספר דגמים של בתים – כפי שניתן לראות בתמונות המצורפות.

הבתים בעלי מפרט טכני עשיר הכולל, בין היתר, מזגן מפוצל בטכנולוגיה חסכונית, שיש פורצלן וחיפוי אבן חיצוני. הקבלן הנו יהודי ובנה עד היום עשרה פרוייקטים בסדר גודל דומה שנסתיימו ושווקו בהצלחה בפלורידה.  למידע נוסף ומפרטים טכניים ניתן לפנות דרך המשווקים בישראל שפרטיהם בתחתית העמוד.

תמונות הבתים:

          

מידע אודות ההשקעה

השקעה בפרוייקט זה אמורה להניב תשואה דרך שני אפיקים:

בתים בסטנדרט דומה באיזור מושכרים בסכום של כ 2000 עד 2100 דולר לחודש. סה”כ הכנסה שנתית כ 24000 עד 25200 דולר.

על בעל הנכס חלות ההוצאות הבאות:

מס רכוש שנתי בגובה 2.3% מערך הנכס (מקביל לארנונה אצלינו), עלות ניהול הנכס (איתור שוכרים, גבייה טיפול בתקלות במידה שיש וכו’)– 10% מדמי השכירות שנתי, דמי ניהול (של השכונה) – 150 דולר בחודש, פיתוח – 100 דולר בחודש. יש להוסיף ביטוח של הנכס, מיסוי (לא נרחיב במסגרת מאמר זה על הנושא) ובלתי צפויים.

סה”כ הוצאה שנתית כ 11000 עד 13000 דולר.

עלות רכישה של בית בפרוייקט הנה 200,000$ ובחישוב פשוט נגיע לתשואה שנתית של כ 6%.

במקביל, ניתן לראות תחילתה של התאוששות בארה”ב אשר תוביל במוקדם או במאוחר לעלית מחירי הדיור. בשנות השיא שלפני משבר הסאב פריים של 2008, נמכרו בתים באיזור בפרוייקטים דומים בכ 280,000 עד 350,000 דולר ועל כן קיימת סבירות גבוהה שעם עליית הביקוש והמחירים יעלה ערך הנכס באופן משמעותי ואף עשוי להגיע לרמת המחירים שטרם המשבר.

קיימת אפשרות ברמת סבירות גבוהה כי רוכשי הנכס יהנו משך מספר שנים מדמי שכירות אשר יכסו את עלויות הרכישה ולאחר מכן, עם עליית מחירי הנדל”ן בארה”ב, יממשו את הנכס במחיר המגלם רווח שבין 50 ל 100 אחוז על מחיר הרכישה.

בכל מקרה מומלץ למי שמתעניין ברצינות ברכישה, לטוס לפלורידה, לראות את הפרוייקט בעצמו, להיפגש עם הקבלן או עם המשווקים ולבדוק את טיב ההשקעה בסיוע איש מקצוע מנוסה כגון עורך דין למקרקעין המכיר את השוק האמריקאי.

מפת סיכונים

נמנה כאן מספר סיכונים הקיימים בעיסקאות של רכישת בית או דירה בארה”ב (ורכישת דירה בכלל) ונתייחס למצב בפרוייקט אבנטורה איילס.

הבית עומד ריק ולא מושכר

בצמוד לפרוייקט נמצא פרוייקט נוסף של קבלן אחר שבמסגרתו הוקמו כמה מאות יחידות של טאון האוס. הפרוייקט אוכלס במלואו. בנוסף לכך, האיזור מתאפיין בתנועת שוכרים ערה ותמיד קיים ביקוש. במידה שתתקשו להשכיר את הבית, הפחתה של 100$ בשכה”ד החודשי תאפשר לכם להשכירו ללא קושי תוך מספר ימים.

הכלכלה האמריקאית לא מתאוששת בשנים הקרובות

כפי שזה נראה כיום, כבר החלה התאוששות בכלכלת ארה”ב שהחלה בצמיחה מתונה. יחד עם זאת, גם אם הכלכלה לא תתאושש בשנים הקרובות, סביר מאוד להניח שערך הנכס יישאר דומה לערכו כיום שכן האיזור עדיין נהנה מביקושים גבוהים יחסית והמחיר בו מוצע הנכס נחשב נמוך יחסית לאיזור. במקרה כזה, בשנים הראשונות יהנו המשקיעים מתשואה שנתית של “רק” כ 6% מהשכרת הנכס.

בעיה טכנית בבית

בניגוד לבתים המוצעים למכירה ע”י חברות שונות בישראל, הבתים בפרוייקט הנם חדשים לחלוטין והקבלן מעניק שנה אחריות מקיפה על כל מערכות הבית. הבניה קונוונציונאלית בתקנים מחמירים ועל כן לא קיימות בעיות של שקיעת הגג, טרמיטים, רקבונות וכו’ האופיניות לבתי עץ (המקובלים ברוב המדינות בארה”ב). אם לא די בכך אז בשל האקלים הטרופי בפלורידה נחסכת מהרוכשים מערכת ההסקה המרכזית המקובלת כ”כ בבתים בארה”ב והנוטה להתבלות ולתקלות, בפרט בבתים שאינם חדשים.

במקרה של בעיה טכנית בבית, הדייר יוצר קשר עם חברת הניהול ששולחת איש מקצוע לתיקון התקלה. בנוסף לאלה אנו ממליצים לבטח את הבית ותכולתו (קיים ביטוח ייעודי למערכות הבית וכן למכשירי החשמל שבו). בחישוב התשואה השנתית לקחנו בחשבון ביטוח זה.

הדייר לא משלם או מסרב להתפנות

במדינת פלורידה ניתן לפנות דייר אשר הפר את תנאי החוזה בהליך משפטי פשוט יחסית. בנוסף לכך קיים דירוג קרדיט לשוכרים בו ניתן לברר על כל אדם המעוניין לשכור האם עבור השכירות שלו “נקי”. שוכרים להם הערה על סירוב לשלם או סירוב להתפנות מתקשים למצוא מי שישכיר להם דירה ועל כן נזהרים מאוד שלא “ללכלך” את הקרדיט שלהם. כמובן שאחת הפעולות אותן מבצע המתווך עבור בעל הנכס היא בדיקה של עברו של השוכר הפוטנציאלי.

חשוב להיעזר בחברת נהול מקצועית או בסוכן נדל”ן מנוסה אשר יבחרו עבורך דיירים טובים ויקטינו מאוד את הסיכוי לבעיות מסוג זה.

דייר הורס את הבית

הדייר משאיר ערבויות בגובה שכ”ד של חודש אשר יחולטו במקרה שהדייר גורם נזק. כמו כן נזק לבית מכוסה ע”י הביטוח.

נזק לבית כתוצאה משיטפון

מכוסה ע”י הביטוח. הבעלים יקבל את מלוא ערך הבית.

קבלן פושט רגל ולא מספק את הדירות לרוכשים

סיכון זה אינו ייחודי לפרוייקט ווהנו חלק מכל פרוייקט הנמצא בשלבי הקמה. לגבי פרוייקט אבנטורה איילס, החברה הקבלנית המבצעת הנה חברה גדולה בעלת איתנות פיננסית שביצעה בעבר מעל 10 פרוייקטים בסדר גודל דומה במדינת פלורידה. מעבר לכך אנו ממליצים בחום למי שמתעניין ברכישת דירה בפרוייקט לבצע כל בדיקה שתידרש על מנת לשלול סיכון זה.

הפרוייקט משווק בארץ בלעדית ע”י Ayalon Holdings LLC בשיתוף עם מר איתן קרני, סוכן נדל”ן מורשה ב”United Realty Group”  פלורידה.

למידע נוסף ועדכני ניתן להתקשר ישירות עם תומר אילון בטלפון 055-8810365 או להשאיר את פרטיך בטופס ונציג החברה המשווקת יחזור אליך בהקדם.